A lo largo de estos últimos meses, el euríbor, referencia para calcular el tipo de interés para los préstamos hipotecarios, está sufriendo constantes caídas que benefician tanto a los nuevos compradores de viviendas como a los que ya compraron hace años y sufren revisiones periódicas del tipo de interés. En la actualidad las entidades financieras tienen hambre de dar hipotecas y están ofreciendo condiciones bastante más ventajosas que las que ofrecían hace uno o dos años.
Para los que ya compraron y están pagando una hipoteca, una forma de ahorrar dinero es llevar a cabo una subrogación de hipoteca, o lo que es lo mismo, cambiar tu hipoteca de banco. Al fin y al cabo, la principal finalidad de realizar dicha operativa es la de firmar un nuevo préstamo con mejores condiciones, lo que normalmente incluye un interés más reducido, pero también aceptar menor vinculación o pagar menos comisiones. Eso sí, ten en cuenta que el proceso no es instantáneo, sino que deberás seguir unos pasos y, lo más importante, que tiene unos costes.
Aun así, realizar una subrogación de hipoteca te saldrá a cuenta siempre que pagues unos intereses elevados. Por ello, si quieres ahorrar dinero, aquí te enseñamos cómo cambiar tu hipoteca de banco, paso a paso.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
Una subrogación de hipoteca no es más que la operación financiera que tiene por objetivo cambiar tu hipoteca de un banco a otro, con el objetivo de mejorar las condiciones. Consiste, en pocas palabras, en que la nueva entidad te hace una oferta mejor para que firmes con ella y así empezar a ganar dinero con los intereses que abonas. En ese proceso, tu banco intentará renegociar las condiciones contigo con el objetivo de que te quedes, por lo que ya te decidas por cambiarte o por quedarte con nuevas condiciones (eso se conoce como novación) vas a salir ganando.
¿Qué coste supone cambiar de banco?
Cambiar la hipoteca de banco no es gratis, sino que tiene unos costes asociados, como la comisión de subrogación (que será diferente en función de cuándo se firmó la hipoteca y qué condiciones tiene), la tasación de la vivienda o los gastos asociados a la nueva hipoteca. A continuación te los explicamos con más detalle:
- La comisión de subrogación: actualmente, el coste de dicha comisión depende del año en el que firmaste tu hipoteca. Si lo hiciste después de junio de 2019, el máximo permitido por ley para las hipotecas fijas es del 2% si lo haces durante los primeros 10 años y el 1,5% si la haces en los siguientes. Para las variables puedes elegir entre pagar el 0,25% durante los primeros tres años o hasta el 0,15% si lo haces durante los primeros cinco años y luego nada. En el caso de que firmaras entre diciembre de 2007 y junio de 2019 será un máximo del 0,5% durante los cinco primeros años y a partir del sexto año un 0,25%. Para las firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007 la comisión máxima que te podrá cobrar el banco es del 0,5% sobre el importe, mientras que para las anteriores a 2003, es del 1%.
- Tasación de vivienda: con la Ley Hipotecaria firmada en 2019, los gastos iniciales por subrogación que abona el usuario se limitan a la tasación, ya que tanto la Notaría, como el Registro y la Gestoría los debe pagar el banco. En este caso, el coste oscila entre los 200 y los 500 euros.
- Gastos asociados a la nueva hipoteca: en este caso, los gastos dependen del banco al que lleves tu hipoteca y son normalmente la comisión de apertura, los productos que bonifican el interés y la comisión por amortización anticipada, en el caso de que vayas a realizarla en algún momento. Ten en cuenta que en muchos casos son gastos salvables, ya que o bien puedes negociar con la entidad antes de firmar o elegir otra oferta donde no tengas que pagarlos.
A falta de disponibilidad económica, parte o todos estos gastos los puede absorber la nueva hipoteca y salir beneficiado el cliente a largo plazo con la rebaja del tipo de interés. Para saber si merece la pena o no el cambio de préstamo habría que pedir al nuevo banco un estudio detallado de las amortizaciones e intereses a realizar durante los años de duración de la nueva hipoteca.
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